Kupno mieszkania w Hiszpanii – czyli jak kupiłem apartament w Torrevieja – koszty, prawo, podatki

Po wybuchu wojny na Ukrainie zacząłem szukać możliwości inwestycji w zagraniczną nieruchomość (mieszkanie czy apartament), by zabezpieczyć częściowo swój kapitał poza granicami Polski, jak najdalej od wojny. I choć wielu ludzi może z tym się nie zgadzać, że nie jest to najlepszy sposób, to jednak swój cel zrealizowałem i jestem zadowolony. Poniżej opisuję, na które punkty zwróciłem uwagę w szczególności – podczas swojej “podróży” do mieszkania w Hiszpanii.

Przygotowanie do zakupu mieszkania

Jaki region Hiszpanii wybrać? A czy na pewno Hiszpania? A jeśli tak, to jakie miasto? Te pytanie zadałem sobie na początku. Zacząłem od czynników ekonomicznych. Sprawdziłem, że Hiszpania jest jednym z najbardziej rozwiniętych Państw na świecie, z wysokim PKB i stabilnymi usługami socjalnymi. Dodatkowo, jest ona atrakcyjna turystycznie – z oczywistych względów pogody i infrastruktury – oraz jako miejsce, które naprawdę nadaje się do zdrowego życia. Costa Blanca jest oceniania jako jedno z lepszych miejsc do życia wg WHO. Zacząłem czytać dane statystyczne regionów. Zacząłem przeglądać również historyczne dane pogodowe oraz przyszłe prognozy. Przyjrzałem się poziomie bezpieczeństwa i zlokalizowałem najważniejsze ryzyka inwestycji.

Ceny mieszkań w Hiszpanii

Mieszkania i domy w Hiszpanii charakteryzuje duża rozbieżność cenowa. Jednym z droższych regionów jest Katalonia. Ceny bywają dwa razy wyższe w Barcelonie niż w innych – nawet większych miastach. Barcelonie nie ustępują inne większe miasta jak Madryt czy Walencja. Ponieważ nie zależało mi na stałym zamieszkaniu w mieście, mogłem sobie pozwolić na mniejszą, tańszą miejscowość, ale również z walorami turystycznymi. Dlatego też wybór padł na mieszkanie w Torrevieja – która defacto, choć w regionie Alicante, znajduje się nie daleko od miasta Murcja. Ceny mieszkań 2-3 pokojowych w Torrevieja zazwyczaj plasują się średnio w granicach 70 tys – 100 tys euro w przypadku rynku wtórnego, który mnie interesował (początek 2022 roku). Gdybym jednak decydował się na mieszkanie z rynku pierwotnego, wtedy należałoby grubo liczyć ponad 100 tys euro.

Pod względem liczby gmin z najdroższą średnią ceną zakupu domu w Hiszpanii, prowincja Alicante jest liderem, co oznacza, że Costa Blanca wyprzedza Malagę i Barcelonę, zgodnie z informacjami opublikowanymi przez portal nieruchomości Idealista.

Regiony La Marina Alta i Baixa są liderami pod tym względem, ponieważ Altea i Xàbia należą do dziesięciu najdroższych w całej Hiszpanii, ze średnią ceną odpowiednio 789 365 euro i 767 263 euro. Najtańszą gminą wśród najbardziej poszukiwanych w Hiszpanii jest Santa Pola, z domami za 156 291 euro.

Ta średnia cena jest nadal daleka od najwyższej części tabeli, którą Idealista nazywa wspaniałymi na wybrzeżu, ponieważ przekraczają one milion euro. Są to Benahavís z 1,9 miliona, Calvià z 1,58 i Marbella z 1,37.

W prowincji Alicante, po Altei i Xàbii, na 14. miejscu plasuje się Calpe z 553 078 euro, a na 17. Alfàs del Pi ze średnią 457 605 euro. Poza pierwszą dwudziestką znajdują się Dénia, na 22 miejscu z 381 885 euro, El Campello na 31 miejscu z 302 450 euro, następnie Orihuela na 33 miejscu z 291 475 euro, Pilar de la Horadada na 40 miejscu z 258 343 euro, Benidorm na 49 miejscu z 239 192 euro i zaraz za nim Alicante na 50 miejscu z 236 474 euro.

Od pozycji numer 50 do 100, Guardamar del Segura pojawia się na 66 z 200 222 euro, Elche na 75 miejscu z 179 713, Torrevieja jest blisko dolnej części listy, lub górnej, jeśli mówimy o taniości, na 89 miejscu z 163 066, a zamyka listę, jak wspomniano, Santa Pola na 93 z 156 291 euro.

Struktura demograficzna prowincji Alicante pozwala na taką dystrybucję w większej liczbie miast niż w innych regionach Hiszpanii, gdzie tylko Malaga i Barcelona mają podobną konkurencję. Z tego powodu jest to również jedno z terytoriów, wśród których jest większe poszukiwanie domów do kupienia, chociaż w tym przypadku pozostaje za Costa del Sol, które prowadzi z jedenastoma lokalizacjami w porównaniu do dziewięciu.

Najdroższe gminy i te najbardziej poszukiwane do zakupu nieruchomości pokrywają się również z tymi o największym popycie na wynajem, choć nie w tej samej kolejności. W rankingu wynajmu Dénia uplasowała się na 22. miejscu w Hiszpanii, Pilar de la Horadada na 28. miejscu, a Benidorm na 30. miejscu. Z drugiej strony Altea i Xàbia utrzymały się odpowiednio na 89 i 71 miejscu (źródło).

Jeśli tak jak ja, jesteś nastawiony na mieszkanie pod wynajem, te czynniki decydują o największych korzyściach przy wynajmie:

• odległość od a) morza i b) plaży
• odległość od dużych sklepów
• odległość od dróg szybkiego ruchu
• garaż i weranda
• klimatyzacja
• basen na zewnątrz
• dzielnice “wolne” od ocupas

Jesteśmy przyzwyczajeni do myślenia o mieszkaniach jako o ilości metrów. Odczułem, że w Hiszpanii mówi się bardziej o ilości pokoi, bo to niejako determinuje klientów na wynajem. Co innego wynajmować kawalerkę, a co innego mieszkanie z dwoma pokojami.

Podobnie jak w Polsce, przy zakupie posiadłości zagranicznej konieczne jest opłacenie podatków oraz kosztów związanych z całym procesem. Zazwyczaj kupujący, korzystając z pomocy biura nieruchomości, nie opłaca kosztów obsługi. Te reguluje sprzedający. Ale trzeba zwrócić na to uwagę, bo nie każde biuro pośrednictwa kieruje się taką zasadą.

Dodatkowo, wybierając budżet na swoje mieszkanie muszisz zdecydować, czy zaciągasz kredyt na finansowanie inwestycji – czy płacisz “gotówką”. Zorientowałem się, że jeśli wybrałbym pierwszą opcję – w gre wchodzi jedynie kredyt w Hiszpanii. Nie znalazłem możliwości kredytowania hipotecznego w Polsce, ale też i bardzo się nie interesowałem tym, gdyż nie skorzystałem z tej opcji ostatecznie.

Większość pośredników wskazuje, że w związku z zakupem mieszkania musisz być gotowy na poniesienie 10-15% kosztów dodatkowych. Ja dość skrupulatnie to wyliczyłem, choć muszę przyznać, że nie wliczyłem takich opłat jak podłączenie internetu (50 euro), bilety lotnicze (500 euro), opłąty bankowe (…) bo ciężko byłoby zliczyć dodatkowe koszty. W zamian za to miałem też swoje rozliczenia z pośredniczką za wiele rzeczy, które pomogły mi na osiedlić się w Hiszpoanii – zdobycie podpisów elektronicznych, numeru NIE i kilka innych, więc powiedzmy, że to się wyrównuje.

Moje doświadczenie pokazało, że dodatkowe koszty zakupu stanowily ok. 20% wartości nieruchomości, być może przy wyższych cenach mieszkań, koszty te procentowo byłyby nizsze. Najważniejszym kosztem jest retencion i ITP, które stanowią 13% wartości nieruchomości.

Dodatkowe koszty do zakupu nieruchomości w Hiszpanii

Potwierdzam za wpisem na morizon, że na tę opłatę składają się:

• podatek ITP od przeniesienia własności – bez względu na sposób finansowania to do 10 proc. wartości nieruchomości z rynku wtórnego, w zależności od regionu (autonomiczne ustalenia kwoty); jeśli całkowita wartość nieruchomości nie przekracza 1 mln euro; aby uniknąć podwójnego opodatkowania ITP nie dotyczy operacji z podatkiem VAT (podatek ITP np. w Andaluzji wynosi 7 proc., warto więc zwrócić uwagę na jego wysokość, bo ta zależy od wspólnoty autonomicznej);
• podatek VAT – 10 proc. wartości nieruchomości z rynku pierwotnego (nie płaci się ITP);
• notariusz (działający z ramienia rządu) – stawka zależna od wartości nieruchomości i uregulowana przepisami prawnymi, a w przypadku korzystania z kredytu hipotecznego trzeba doliczyć koszt aktu notarialnego kredytu hipotecznego;
• podatek skarbowy AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados) – to taki podatek od czynności cywilnoprawnych, na rynku pierwotnym to ok. 1,5 proc. wartości nieruchomości, na rynku wtórnym się go nie płaci, chyba że zakup finansowany jest kredytem hipotecznym to wówczas 1,5 proc. wartości kredytu – przy zakupie nieruchomości nowej na kredyt: 1,5 proc. od wartości nieruchomości plus 1,5 proc. wartości kredytu (uwaga! wysokość tego podatku jest również kwestią ustaleń w danej wspólnocie autonomicznej, w Andaluzji to 1,2 proc., dlatego warto to sprawdzić zanim oszacuje się koszty związane z zakupem);
• wpis do księgi wieczystej nieruchomości – stawka zależna jest od wartości nieruchomości;
• wycena nieruchomości – tylko przy kredycie hipotecznym – ok. 300 – 600 euro;
• prowizja bankowa przy kredycie hipotecznym – jednorazowa opłata przy kredycie 1,2 – 2,75 proc. wartości kredytu;
• adwokat – zatrudniony niezależnie do sprawdzenia nieruchomości i dokumentacji – ok. 1 proc. wartości transakcji plus stawka VAT;
• prowadzenie rachunku bankowego – opłata według tabeli taryf i opłat dla danego banku, samo założenie konta jest z reguły bezpłatne.

Na opłacenie niezbędnych kosztów przy zakupie posiadłości za gotówkę nabywca ma 30 dni roboczych od dnia podpisania aktu notarialnego. Przy kredycie hipotecznym, środki na pokrycie kosztów zakupu oraz pozostała kwota do pełnej ceny nieruchomości muszą znaleźć się najpóźniej na jeden dzień przed podpisaniem aktu notarialnego na rachunku osobistym nabywcy powiązanym z udzielonym kredytem hipotecznym.

Poza kosztami bezpośrednio związanymi z procesem zakupu nieruchomości, już po nabyciu domu na własność trzeba zadbać o regulowanie bieżących opłat

Do bieżących opłat na utrzymanie mieszkania lub domu zalicza się m.in.:

• czynsz – płatny co sześć miesięcy lub co roku (opłata dotyczy mieszkań oraz domów ulokowanych na osiedlach z częściami wspólnymi);
• podatek od nieruchomości IBI (suma) – wysokość podatku ustalana lokalnie i dla każdej nieruchomości indywidualnie, płatny raz w roku;
• rachunek za energię elektryczną (gastos comunes) – płatny co dwa miesiące;
• rachunek za wodę, wywóz śmieci oraz sprzątanie i oświetlenie ulic (gastos comunes) – płatny co trzy miesiące.

Formalności trzeba dopełnić przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii

Hiszpańskie prawo zezwala cudzoziemcom na zakup nieruchomości, ale wymaga dopełnienia pewnych procedur.

Uzyskanie numeru N.I.E.

Każdy obcokrajowiec dokonujący czynności prawnych, podatkowych, finansowych czy socjalnych musi posiadać numer identyfikujący, czyli Número de Identificación Extranjero (N.I.E.). Wniosek o wydanie numeru N.I.E. można złożyć w ambasadzie Hiszpanii w Polsce i we wszystkich krajach Unii Europejskiej oraz w wydziale dla obcokrajowców hiszpańskiej policji. Numer ten nadawany jest jeden na całe życie. Na jego wydanie oczekuje się zwykle kilka dni do kilku tygodni. Identyfikacja personalna będzie potrzebna nie tylko przy zawieraniu umowy notarialnej, ale także przy opłacaniu podatków (suma), zawieraniu umowy o dostawę mediów. Aby otrzymać numer N.I.E. należy złożyć:

• wniosek o nadanie Número de Identificación Extranjero w języku hiszpańskim (formularz EX15) – trzeba w nim wskazać powód starania się o numer, np. zakup nieruchomości;
• aktualny paszport lub dowód osobisty z jego dwiema kopiami;
• dwa aktualne zdjęcia paszportowe;
• opłatę administracyjną w wysokości 10,71 euro – opłaca się ją w banku, wypełniając formularz NIE 790.

Współpraca z biurem nieruchomości

W moim wypadku kluczem do sprawnej transakcji było nawiązaniu kontaktu z polskojęzycznym biurem nieruchomości, a dokładniej Anastazją, która pomogła mi w załatwieniu formalności, zrozumieniu procedur i ogólnej pomocy w sprawach, które nie mogłem załatwić osobiście.

Współpraca z hiszpańskim prawnikiem – abogado

Zawieranie transakcji na rynku nieruchomości w Hiszpanii odbywa się zawsze w obecności notariusza. Są to pracownicy administracyjni nadzorujący przebieg transakcji i potwierdzający dokumenty, sprawdzający dokonanie płatności podatków. Nie działają ani w imieniu sprzedającego ani nabywcy, po prostu świadczy zajście transakcji. Takiego notariusza nie należy mylić z samodzielnie wybranym do współpracy prawnikiem. I na takiego się również zdecydowałem, co było strzałem w dziesiątkę. Niestety przepisy w obcym kraju – nawet jeśli jesteś prawnikiem w Polsce – są w wielu przypadkach inne. Ba, sama transakcja przebiegała “inaczej niż w Polsce”, bo jak nazwać to, że:

• zapłaciłem za mieszkanie … przed podpisaniem aktu (wykonałem przelew w banku, który mogłem wycofać w przeciągu 24 godzin)
• nie mogłem dopisać żony do rachunku bankowego, mimo że dysponowałem tzw. apostile (potwierdzonym przez Ministerstwo Spraw Zagranicznych (!))

Zatem zatrudniony prawnik zweryfikuje dokumentację nieruchomości pod kątem obciążeń i roszczeń, sprawdzi warunki płatności oraz zapisy umowy sprzedaży przed jej zawarciem. W jaki sposób sprawdzić prawnika? Każdy działający legalnie prawnik powinien być zarejestrowany w lokalnym stowarzyszeniu prawników – Colegio de Abogados. Powszechny spis prawników pozwala zlokalizować kancelarię w pobliżu wybranego miejsca i sprawdzić prawnika po imieniu i nazwisku bądź numerze licencji.

Założenie rachunku bankowego

Prowadzenie rachunku bankowego jest konieczne do regulowania bieżących opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości. Jest także niezbędne do zawarcia transakcji i przy kredycie hipotecznym. W Hiszpanii działa ponad sto instytucji finansowych podzielonych na dwa rodzaje: cajas i bancos.

Bancos to sieci prywatnych banków lub spółek, a do najpopularniejszych należą: ING Direct, Banc de Sabadell, Santander.

Cajas to placówki państwowe, nie tak liczne i ogólnodostępne jak bancos. Cajas działają z reguły lokalnie.

Założenie rachunku jest bezpłatne, ale za prowadzenie pobierana jest roczna opłata w wysokości kilkudziesięciu euro. Rachunek może otworzyć osoba nie będąca rezydentem w Hiszpanii.

Do założenia konta bankowego potrzeba dokumentu tożsamości (paszport), numeru N.I.E. oraz potwierdzenia adresu, np. akt własności nieruchomości. Prywatny rachunek bankowy będzie potrzebny przy kredycie hipotecznym zawieranym w Hiszpanii. Trzeba pamiętać, że wkład własny nie płaci się gotówką, ale czekami bankowymi (lub bezpośrednim przelewem, jak w moim wypadku). Ponadto, banki udzielają kredytów hipotecznych tylko wtedy, kiedy zawarta jest już umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Warto, by w umowie znalazł się zapis o możliwości wycofania z transakcji w momencie odmowy udzielenia kredytu hipotecznego przez bank i nie z winy nabywcy.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii w sześciu krokach

Krok 1. Poszukiwanie nieruchomości i wybór interesującego ogłoszenia.

Krok 2. Kontakt z ogłoszeniodawcą. Zainteresowany kupnem nieruchomości składa ofertę cenową właścicielowi, zwykle za pośrednictwem biura nieruchomości sprzedającego.

Krok 3. Porozumienie z właścicielem nieruchomości, omówienie szczegółów. Opłata rezerwacyjna – niektóre źródła podają że jest to 10 proc. ceny transakcyjnej nieruchomości, i tak jak w Polse – ma to znaczenie zwracalnego zadatku – podwójnie w przypadku rezygnacji sprzedającego.

Krok 4. Współpracujący z Tobą prawnik weryfikuje dokumentację nieruchomości. Kontroluje kwestie obciążeń finansowych i roszczeń.

Krok 5. Podpisanie umowy przedwstępnej – contrato privado de compravento. Od tego momentu na dopełnienie formalności i podpisanie docelowej umowy sprzedaży masz 30 dni, chyba że w umowie wskazano inaczej, np. dłużej ze względu na kredyt hipoteczny.

Krok 4. Założenie rachunku bankowego w wybranym banku.

Krok 5. Ubieganie się o kredyt hipoteczny w banku, w którym wcześniej zapoznałeś się z warunkami i masz przygotowane odpowiednie dokumenty. Pracownik banku odpowiedzialny za udzielanie kredytów hipotecznych (hipoteca) – gestor commercial poinformuje, jakie dokumenty są wymagane w danym banku.

Krok 6. Podpisanie umowy sprzedaży – escritura de compravento w obecności notariusza w kancelarii notarialnej (notaria). Płatność. Otrzymanie kluczy do nieruchomości.

Jakie problemy mogą pojawić się przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Hiszpański rynek nieruchomości nie jest bardziej problematyczny od polskiego, aczkolwiek zauważalnie słabiej chroni prawo własności właścicieli. Podobnie jak przy transakcjach na krajowym rynku, przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów, trzeba być czujnym, ostrożnym i weryfikować rzetelność zawartych w nich informacji. Ważne, by wiedzieć i rozumieć, co się podpisuje i jakie z tym wiążą się koszty czy obowiązki.

Nieuczciwe oferty i niekompetentni pośrednicy bądź prawnicy

Zdarzają się sytuacje, że na sprzedaż wystawione są nieruchomości, na których budowę nigdy nie uzyskano pozwolenia. Ostatecznie są one zwykle burzone przez lokalne władze. Zatem, będąc kupującym, możesz sprawdzić rejestr nieruchomości (Registro de la Propriedad), dokument pozwolenia na budowę oraz regularność płatności za czynsz, podatki i media (zaległości comunidad). Prawników można zweryfikować w powszechnym spisie, a pośredników nieruchomości po numerze licencji i autentyczności biura.

Przeniesienie długów z poprzedniego właściciela

Każdy dług, hipoteka czy roszczenia związane z nieruchomością przenoszone są na nowego właściciela w momencie podpisania umowy sprzedaży. Wszystkie informacje można znaleźć w rejestrze ksiąg wieczystych. Najczęściej pojawić się mogą długi związane z hipoteką, płatnościami i podatkami od nieruchomości.

Zjawisko ocupas

Hiszpańskie prawo nie chroni skutecznie właścicieli nieruchomości ani ich własności prywatnej, nad czym głęboko ubolewają posiadacze mieszkań czy domów zajętych przez dzikich lokatorów. Proceder nielegalnego zajmowania domów i lokali, w których nikt nie mieszka na stałe bądź zamieszkane są sezonowo, jest duże i dotyka nie tylko autochtonów, ale i właścicieli zagranicznych.

W moim przypadku zabezpieczyłem się monitoringiem agencji ochrony w domu + dodatkowym ubezpieczeniem na wypadek konieczności usunięcia intruzów. Nie ma żadnego skutecznego prawa w Hiszpanii, które umożliwiałoby właścicielowi odebranie własności i eksmisję nieproszonych gości. Konieczne jest uzyskanie wyroku sądowego, a sprawy trwają nawet latami. Jedynie, jeśli nielegalne wejście do lokalu zostanie zauważone w ciągu 48 godzin, możliwa jest szybka eksmisja, bez wyroku sądu.