Kryzys rynku nieruchomości w Hiszpanii w 2008 r. Czy sytuacja się powtórzy w 2022?

W czerwcu w Hiszpanii zanotowano rekordową liczbę sprzedanych mieszkań – ponad 50 tys., wynika ze statystyk opublikowanych przez Krajowy Urząd Statystyczny (INE) w Madrycie. Instytucja sprecyzowała, że równie nienotowaną wielkością jest cena wynajmu mieszkań.

W dobie kryzysu gospodarczego w Hiszpanii – ceny mieszkań rosną

Jak zauważył dziennik “El Independiente”, cytujący podległą hiszpańskiemu rządowi instytucję, nienotowany wcześniej poziom sprzedanych mieszkań ma miejsce w okresie kryzysu gospodarczego związanego z rosyjską inwazją na Ukrainę.

Według statystyk INE pomiędzy styczniem a czerwcem 2022 r. doszło do zawarcia ponad 330 tys. umów sprzedaży mieszkań w Hiszpanii, czyli o 23 proc. więcej w porównaniu z podobnym okresem w 2021 r.

W Hiszpanii, gdzie średnia cena 90-metrowego mieszkania wynosi 250 tys. euro, podczas minionego roku największe podwyżki wystąpiły na Balearach oraz w Madrycie; odpowiednio o 8,7 proc. i 6,5 proc. (źródło)

Kryzys na rynku nieruchomości w 2008 roku

Przyjrzyjmy się jak wyglądał kryzys w 2008 roku. Jak była wówczas sytuacja w gospodarce i z jakimi skutkami mierzyła się Hiszpania.

Hiszpańska bańka na rynku nieruchomości jest załamaniem się ponadnormatywnej części długoterminowego wzrostu cen hiszpańskich nieruchomości. Ten długoterminowy wzrost cen przebiegał w różnych etapach od 1985 r. do 2008 r.[1][2][3][4][5][6][7][8][9] Bańkę mieszkaniową można wyraźnie podzielić na trzy okresy: 1985-1991, w którym cena wzrosła prawie trzykrotnie; 1992-1996, w którym cena pozostała nieco stabilna; oraz 1996-2008, w którym ceny ponownie zadziwiająco wzrosły. Zbiegając się z kryzysem finansowym z lat 2007-08, ceny zaczęły spadać. W 2013 roku Raj Badiani, ekonomista z IHS Global Insight w Londynie, oszacował, że wartość nieruchomości mieszkalnych spadła o ponad 30 procent od 2007 roku i że ceny domów spadną o co najmniej 50 procent od szczytu do 2015 roku.[10] Alcidi i Gros zauważają; “Jeśli budowa byłaby kontynuowana we wciąż stosunkowo wysokim tempie z dnia dzisiejszego, proces absorpcji bańki trwałby ponad 30 lat.”[11]

Spekulacje na rynku nieruchomości w Hiszpanii

W latach tworzenia bańki na rynku nieruchomości nie było jednomyślnej zgody analityków co do tego, czy rzeczywiście istnieje, czy jest to zjawisko spekulacyjne. Różne powody tłumaczą ten brak porozumienia. Powstały również procedury, które pozwalają na dokładniejsze wyjaśnienie istnienia bańki spekulacyjnej.

Chociaż nie istnieje dokładna definicja tego, czym jest bańka spekulacyjna, to w przypadku bańki hiszpańskiej duże różnice między średnim wzrostem CPI i płac (o 3%) a rocznymi wzrostami cen życia do 17% było ewidentne. Oznacza to, że cena mieszkań rosła 6 razy szybciej niż płace i średni CPI.

W sierpniu 2007 roku bańka na rynku nieruchomości w USA pękła po kryzysie kredytów hipotecznych typu subprime lub śmieciowych kredytów hipotecznych. Nieco później, gdy hiszpański Narodowy Instytut Statystyczny ogłosił silny spadek kupna i sprzedaży mieszkań (27% w pierwszym trymestrze 2008 r.) i skurczenie się kredytów hipotecznych (25% w styczniu 2008 r.), uważa się to za moment eksplozji hiszpańskiej bańki.

Firmy budowlane, główni beneficjenci wzrostu cen, zaprzeczały istnieniu bańki, dla których bańka nie istniała, ale była po prostu „boom na rynku nieruchomości”.

Przyszła ewolucja rynku wpływa na rzeczywiste zachowanie jednostki. Oznacza to, że jeśli wielu potencjalnych nabywców szacuje, że zbliża się spadek cen, mogą zdecydować się na przeczekanie, aż to nastąpi, aby dokonać zakupu. To powoduje, że obecny popyt spada, a tym samym spadają ceny realne. Ta sama procedura miałaby miejsce odwrotnie, gdyby ludzie czekali na podwyżkę.

Pękniecie bańki spekulacyjnej w Hiszpanii

W każdym razie w pierwszych miesiącach 2008 r. silne spowolnienie na hiszpańskim rynku mieszkaniowym pozwoliło już niektórym ekonomistom mówić (jak Alan Greenspan, były prezes Rezerwy Federalnej) o bańce spekulacyjnej i jej pęknięciu. W tym samym sensie, w kwietniu 2008 r. prywatne firmy budowlane uznały, że nastąpił „duży spadek cen”, domyślnie uznając przeszacowanie aktywów nieruchomościowych, prognozująć recesję dla sektora nieruchomości, a tym samym dla całej hiszpańskiej struktury gospodarczej. W 2009 r. nadal nikt nie miał wątpliwości, że na całym świecie eksplodowała ogromna bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości, szczególnie silnie odczuwana w Hiszpanii, która z tego powodu była świadkiem głębokiej recesji gospodarczej.

Jak wynika z depeszy ambasady Stanów Zjednoczonych w Madrycie z 2005 roku, już wtedy można było dostrzec symptomy bardzo znacznego przeszacowania, podając jako przyczynę brak przeciwwagi rynku czynszów.

Tradycja własności mieszkań i domów w Hiszpanii

Liczba własnościowych domów w Hiszpanii przekracza 80%. Pragnienie posiadania własnego domu było wspierane przez rządy w latach 60. i 70. i stało się częścią hiszpańskiej tradycji społecznej. Ponadto przepisy podatkowe zachęcają do własności: 15% spłat kredytu hipotecznego można odliczyć od podatku dochodowego od osób fizycznych. Co więcej, najstarsze mieszkania są kontrolowane przez mechanizmy kontroli czynszów nieskorygowanych o inflację[13], a eksmisja jest powolna, co zniechęca do wynajmu. Banki oferowały 40-letnie, a ostatnio 50-letnie kredyty hipoteczne.

Jak się obawiano, kiedy pękła bańka spekulacyjna, Hiszpania stała się jednym z najbardziej dotkniętych krajów. Według Eurostatu w okresie od czerwca 2007 r. do czerwca 2008 r. Hiszpania była krajem europejskim, w którym nastąpił największy spadek stóp budowlanych[14]. W 2008 roku nowe budowy praktycznie stanęły, ale ceny były początkowo względnie stabilne, a sprzedawcy niechętnie oferowali duże rabaty. Średnia krajowa cena na koniec 2008 r. wynosiła 2095 euro/m2[15][16] Rzeczywista sprzedaż w okresie lipiec 2007-czerwiec 2008 spadła średnio o 25,3% (przy czym lwia część strat miała miejsce w ten okres). Niektóre regiony ucierpiały bardziej niż inne (Katalonia przodowała pod tym względem z 42,2% spadkiem sprzedaży, podczas gdy słabo zaludnione regiony, takie jak Estremadura, odnotowały w tym samym okresie spadek o zaledwie 1,7%).[17]

Źródła:

1.  La burbuja inmobiliario-financiera en la coyuntura económica reciente (1985-1995).ISBN 978-84-323-0913-7.
2. ^ Azumendi, Eduardo (29 June 2009). “La otra burbuja inmobiliaria“. El País (in Spanish). Grupo Prisa. Retrieved 3 November 2013.
3. ^ Rullan, Onofre; Artigues, Antoni A. (1 August 2008). “Estrategias para combatir el encarecimiento de la vivienda en España. ¿Construir más o intervenir en el parque existente?“. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales (in Spanish). Universidad de Barcelona. XI (245): 28. ISSN 1138-9788. Retrieved 3 November 2013.
4. ^ invertia.com; Mapa de la sobrevaloración de la vivienda en España Archived 2011-09-28 at the Wayback Machine – Invertia
5. ^ Precios históricos vivienda España – Ecobolsa
6. ^ La depresión industrial augura el fin de la burbuja en el sector servicios – Libertad Digital
7. ^ La burbuja inmobiliaria ha inflado el precio de las viviendas un 40 por ciento – El Imparcial
8. ^ Los precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España – Instituto Juan de Mariana
9. ^ En los últimos 17 años el precio de la vivienda en España se ha multiplicado por cinco – Consumer
10. ^ Smyth, Sharon; Urban, Rob (2013-03-20). “Spanish Banks Cut Developers as Zombies Dying: Mortgages”. Bloomberg.
11. ^ “The Spanish hangover”. 15 April 2012.
12. ^ elEconomista.es. “Economía/Vivienda.- El Banco de España vaticina una absorción gradual de la sobrevaloración en el mercado de vivienda – elEconomista.es”. www.eleconomista.es (in Spanish). Retrieved 2022-02-25.
13. ^ Expósito, Antonio A. (4 November 2005). “Todo lo que tienes que saber sobre los alquileres de renta antigua”. jublio.es (in Spanish). Júbilo Comunicación, S.L. Archived from the original on 11 October 2007. Retrieved 3 November 2013.
14. ^ “Archived copy” (PDF). Archived from the original (PDF) on 2009-03-20. Retrieved 2009-09-27.
15. ^ http://www.cotizalia.com/cache/2008/08/28/noticias_50_900000_viviendas_construidas_inmobiliario_estan.html
16. ^ “Recent history of the Spanish residential property market”. Global Property Guide. 5 February 2021.
17. ^ “Archived copy”. Archived from the original on 2008-09-26. Retrieved 2008-09-24.